Documentazione necessaria per una corretta compravendita

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La nostra agenzia  immobiliare, grazie alla esperienza  e comprovata professionalità, fornisce un aiuto prezioso ed una consulenza immobiliare fondamentale per corretta e serena compravendita immobiliare.

Quali sono i principali documenti che devono essere sempre correlati ad una vendita immobiliare?

Titolo di proprietà o provenienza

Un immobile può pervenire per successione a causa di morte, per provvedimento giudiziale, per atto notarile (vendita, donazione, divisione…). Il venditore deve produrre il titolo che attesta la sua proprietà. I dati riportati nel titolo di provenienza potrebbero nel frattempo essere cambiati: il notaio incaricato della stipula dell’atto di vendita controllerà l’effettiva proprietà del venditore e l’assenza di formalità pregiudizievoli. 

Aspetti urbanistici

E’ assolutamente necessario fare molta attenzione anche alla documentazione urbanistica. E’ un aspetto molto importante che può pregiudicare la libera commercializzazione del bene. Se la costruzione risulta iniziata successivamente al 1° settembre 1967, nell’atto di vendita si dovranno menzionare gli estremi di tutti i provvedimenti autorizzativi comunali (licenze edilizie, concessioni ad edificare, varianti, permessi di costruire, DIA), nonché gli estremi di eventuali domande di condono e di concessioni edilizie in sanatoria. Rimane comunque in capo al venditore l’onere di dimostrare la conformità urbanistica dell’immobile a detti provvedimenti. Non bisogna dimenticare infine di farsi esibire il conseguente “Certificato di Agibilità” (ex “Certificato di Abitabilità”) o il documento di autocertificazione del termine per la formazione del silenzio assenso protocollato dal Comune. Se l’immobile in oggetto ha come pertinenza uno o più terreni la cui superficie sia superiore a 5.000 metri quadrati, all’atto di vendita va allegato il relativo certificato di destinazione urbanistica da richiedersi al competente ufficio comunale. 

Aspetti catastali

Altra documentazione altrettanto necessaria è quella catastale. Ogni unità immobiliare deve essere denunciata al Catasto (oggi Agenzia del Territorio). E’ un enorme archivio cartaceo e informatico dove sono catalogati ai fini fiscali e conservati tutti gli immobili costruiti sul territorio nazionale. Ogni capoluogo di provincia ha il suo Ufficio Distrettuale. Il documento principale che necessita è la cosiddetta scheda catastale, che altro non è che una riproduzione della planimetria dell’immobile in scala ridotta redatta da un tecnico abilitato e presentata agli uffici catastali, verificabile tramite una “visura” nella quale vengono riportati i dati (categoria, classe, consistenza, rendita) relativi all’unità immobiliare. Qualora si riscontrassero delle difformità tra la situazione di fatto e la planimetria catastale, occorrerà provvedere alla sua regolarizzazione mediante la presentazione di una denuncia di variazione. 

Aspetti condominiali 

Prima di acquistare un appartamento in un contesto condominiale bisogna accertarsi presso l’amministratore: 

  • se ci sono spese condominiali arretrate (l’acquirente è solidamente obbligato col venditore ai pagamenti dell’anno in corso e dell’anno precedente);

  • a quanto ammontano le spese annue di ordinaria amministrazione;

  • se e quali lavori di manutenzione sono previsti o deliberati dall’assemblea condominiale (esempio: rifacimento tetto, facciate, androni e scale o altro) e rientranti nelle spese di straordinaria amministrazione; se ci fossero, è opportuno stabilire in capo a chi gravino tali spese;

  • se ci sono limiti per il regolamento di condominio, ad esempio per il mutamento di destinazione d’uso di unità immobiliare (da abitazione ad ufficio).

Certificazioni di impianti

La dichiarazione di conformità è un documento o meglio un insieme di documenti con cui l’installatore di un impianto (elettrico, idro-termo-sanitario, radio-televisivo, ecc.) dichiara e certifica che questo è stato realizzato a regola d’arte. La dichiarazione di conformità contiene i dati dell’impianto e dei seguenti soggetti: responsabile tecnico, proprietario, committente. Fornisce inoltre informazioni sulla procedura di installazione, sulla tipologia di materiali impiegati, sulle norme seguite, sull’ubicazione dell’impianto. La dichiarazione di conformità, secondo la normativa attuale, si redige su un modello approvato dal Ministero del Lavoro ed è completata da una serie di allegati, alcuni dei quali obbligatori (pena la nullità della dichiarazione): 

  • il progetto (se l’immobile supera certi limiti dimensionali);

  • lo schema di impianto (dove non c’è il progetto);

  • la relazione tipologica (o elenco dei materiali);

  • il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio.

A seguito dell’abrogazione dell’art. 13 del D.M. n. 37/2008, dal 25 giugno 2008 non esiste più un obbligo di allegazione della documentazione di conformità e neppure più un obbligo di regolamentazione contrattuale della garanzia dell’alienante riguardo alle conformità degli impianti; detta regolamentazione però rimane sicuramente opportuna. 
Qualora gli impianti di un vecchio immobile non fossero a norma, o non esistessero, chi vende e chi compra, di comune accordo, possono comunque procedere alla compravendita dell’immobile nello stato di fatto. 
Per evitare controversie successive, è opportuno in sede di contrattazione, disciplinare in capo a chi spetti la messa a norma degli impianti stessi. 

Certificazione Energetica

La certificazione energetica o meglio l’ attestato di prestazione energetica è un documento dal quale si può capire come è stato realizzato l’edificio dal punto di vista dell’isolamento della coibentazione e quindi in che modo il fabbricato possa contribuire ad un risparmio energetico. In sostanza consiste in una valutazione dei requisiti energetici integrati di un immobile con conseguente certificazione e attribuzione di una certa classe energetica. E’ sempre interesse dell’acquirente di un immobile sapere quanto un determinato immobile consumi energia.

Ulteriore consulenza o assistenza allo 041975377 oppure scriveteci una mail a info@immobiliarestudioc.it

Se lo desiderate potete venirci a trovare nella nostra agenzia immobiliare Studio C in Mestre Venezia via Palazzo, 21

Sul Immaginenostro sito http://www.immobiliarestudioc.it troverete numerose proposte immobiliari

 

 

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Perchè rivolgersi ad una agenzia immobiliare per la compravendita del Vostro appartamento

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La nostra agenzia  immobiliare, grazie alla esperienza  e comprovata professionalità, fornisce un aiuto prezioso ed una consulenza immobiliare fondamentale per corretta e serena compravendita immobiliare. Avete mai pensato alle nuove ed innumerevoli incombenze e pratiche necessarie per poter dormire sonni tranquilli mentre vi accingete a comprare o vendere un’ appartamento , una casa o un altro immobile? Cosa fare per evitare sanzioni o peggio grane legali? Iniziamo questo post indicando quali sono i principali documenti che devono essere sempre correlati ad una vendita immobiliare.

 Titolo di proprietà o provenienza

Un immobile può pervenire per successione a causa di morte, per provvedimento giudiziale, per atto notarile (vendita, donazione, divisione…). Il venditore deve produrre il titolo che attesta la sua proprietà. I dati riportati nel titolo di provenienza potrebbero nel frattempo essere cambiati: il notaio incaricato della stipula dell’atto di vendita controllerà l’effettiva proprietà del venditore e l’assenza di formalità pregiudizievoli. 

Aspetti urbanistici

 E’ assolutamente necessario fare molta attenzione anche alla documentazione urbanistica. E’ un aspetto molto importante che può pregiudicare la libera commercializzazione del bene. Se la costruzione risulta iniziata successivamente al 1° settembre 1967, nell’atto di vendita si dovranno menzionare gli estremi di tutti i provvedimenti autorizzativi comunali (licenze edilizie, concessioni ad edificare, varianti, permessi di costruire, DIA), nonché gli estremi di eventuali domande di condono e di concessioni edilizie in sanatoria. Rimane comunque in capo al venditore l’onere di dimostrare la conformità urbanistica dell’immobile a detti provvedimenti. Non bisogna dimenticare infine di farsi esibire il conseguente “Certificato di Agibilità” (ex “Certificato di Abitabilità”) o il documento di autocertificazione del termine per la formazione del silenzio assenso protocollato dal Comune. Se l’immobile in oggetto ha come pertinenza uno o più terreni la cui superficie sia superiore a 5.000 metri quadrati, all’atto di vendita va allegato il relativo certificato di destinazione urbanistica da richiedersi al competente ufficio comunale. 

Aspetti catastali

Altra documentazione altrettanto necessaria è quella catastale. Ogni unità immobiliare deve essere denunciata al Catasto (oggi Agenzia del Territorio). E’ un enorme archivio cartaceo e informatico dove sono catalogati ai fini fiscali e conservati tutti gli immobili costruiti sul territorio nazionale. Ogni capoluogo di provincia ha il suo Ufficio Distrettuale. Il documento principale che necessita è la cosiddetta scheda catastale, che altro non è che una riproduzione della planimetria dell’immobile in scala ridotta redatta da un tecnico abilitato e presentata agli uffici catastali, verificabile tramite una “visura” nella quale vengono riportati i dati (categoria, classe, consistenza, rendita) relativi all’unità immobiliare. Qualora si riscontrassero delle difformità tra la situazione di fatto e la planimetria catastale, occorrerà provvedere alla sua regolarizzazione mediante la presentazione di una denuncia di variazione. 

 Aspetti condominiali 

Prima di acquistare un appartamento in un contesto condominiale bisogna accertarsi presso l’amministratore: 

  • se ci sono spese condominiali arretrate (l’acquirente è solidamente obbligato col venditore ai pagamenti dell’anno in corso e dell’anno precedente);
  • a quanto ammontano le spese annue di ordinaria amministrazione;
  • se e quali lavori di manutenzione sono previsti o deliberati dall’assemblea condominiale (esempio: rifacimento tetto, facciate, androni e scale o altro) e rientranti nelle spese di straordinaria amministrazione; se ci fossero, è opportuno stabilire in capo a chi gravino tali spese;
  • se ci sono limiti per il regolamento di condominio, ad esempio per il mutamento di destinazione d’uso di unità immobiliare (da abitazione ad ufficio).

Certificazioni di impianti

La dichiarazione di conformità è un documento o meglio un insieme di documenti con cui l’installatore di un impianto (elettrico, idro-termo-sanitario, radio-televisivo, ecc.) dichiara e certifica che questo è stato realizzato a regola d’arte. La dichiarazione di conformità contiene i dati dell’impianto e dei seguenti soggetti: responsabile tecnico, proprietario, committente. Fornisce inoltre informazioni sulla procedura di installazione, sulla tipologia di materiali impiegati, sulle norme seguite, sull’ubicazione dell’impianto. La dichiarazione di conformità, secondo la normativa attuale, si redige su un modello approvato dal Ministero del Lavoro ed è completata da una serie di allegati, alcuni dei quali obbligatori (pena la nullità della dichiarazione): 

  • il progetto (se l’immobile supera certi limiti dimensionali);
  • lo schema di impianto (dove non c’è il progetto);
  • la relazione tipologica (o elenco dei materiali);
  • il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio.

A seguito dell’abrogazione dell’art. 13 del D.M. n. 37/2008, dal 25 giugno 2008 non esiste più un obbligo di allegazione della documentazione di conformità e neppure più un obbligo di regolamentazione contrattuale della garanzia dell’alienante riguardo alle conformità degli impianti; detta regolamentazione però rimane sicuramente opportuna. 
Qualora gli impianti di un vecchio immobile non fossero a norma, o non esistessero, chi vende e chi compra, di comune accordo, possono comunque procedere alla compravendita dell’immobile nello stato di fatto. 
Per evitare controversie successive, è opportuno in sede di contrattazione, disciplinare in capo a chi spetti la messa a norma degli impianti stessi. 

 Certificazione Energetica

La certificazione energetica è un certificato dal quale si può capire come è stato realizzato l’edificio dal punto di vista dell’isolamento della coibentazione e quindi in che modo il fabbricato possa contribuire ad un risparmio energetico. In sostanza consiste in una valutazione dei requisiti energetici integrati di un immobile con conseguente certificazione e attribuzione di una certa classe energetica. E’ sempre interesse dell’acquirente di un immobile sapere quanto un determinato immobile consumi energia…….Ancora convinti che sia meglio non rivolgersi a professionisti del settore?Immagine

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LA CONCORRENZA SLEALE TRA AGENTI IMMOBILIARI

LA CONCORRENZA SLEALE TRA AGENTI IMMOBILIARI
La Corte d’Appello di Milano, con sentenza del 20 marzo 2013, ha deciso che ” Costituisce atto di concorrenza sleale ai sensi dell’articolo 2598 n. 3 c.c., volto a perseguire il proprio esclusivo profitto sottraendo al concorrente il potenziale acquirente, nonché atto contrario al principio del neminem laedere di cui all’art. 2043 c.c., il comportamento dell’agenzia di mediazione che, a fronte della dichiarazione del potenziale acquirente di aver già visionato l’immobile con altra agenzia, dichiari l’irrilevanza di tale circostanza e comunichi, contrariamente al vero, l’esistenza di rapporti di collaborazione tra le agenzie”. La portata di detta Sentenza è di assoluto valore, in quanto vi si afferma il principio per cui quegli Agenti Immobiliari scorretti , che propongono in accordo con clienti altrettanto scorretti di compravendere loro tramite rinunciando in tutto o in parte al loro compenso di mediazione a danno di altre agenzie scorrette , svolgono concorrenza sleale e vanno puniti ai sensi del Codice Civile.

Dico: ” Basta con questi comportamenti, la crisi non è una giustificazione per tutto….

Finalmente una sentenza che forse aiuterà gli agenti immobiliari onesti che forse troppo spesso si fidano dei loro colleghi o confidano nella correttezza ed onesta dei clienti

Sapete quanto lavoro vi è sotto ad una compravendita?

Volete conoscere quanto lavoro ci sta dietro ad una compravendita?
iceberg

Molti pensano che l’a gente immobiliare si limiti a mostrare l’ immobile in realtà l’a gente immobiliare o Mediatore assiste i clienti in tutte le fasi dell’ acquisto, a partire dalla prima visita sino al giorno del rogito notarile.
L’ agente immobiliare nel rispetto della sua professionalità deve fornire il servizio più completo e professionale possibile. Egli deve:
– redigere una stima di mercato-controllare e verificare la documentazione dell’ immobile
– investire in pubblicità
– effettuare le visite presso l’ immobile identificando chi viene a vedere la Vostra casa
-raccogliere proposte d’acquisto gestendo al meglio la trattativa
– redigere un preliminare di compravendita e provvedere alla sua registrazione presso l’ ufficio dell’ Agenzia delle Entrate
– assolvere agli obblighi di adeguata verifica della clientela nel rispetto delle norme antiriciclaggio
– è coperto da polizza assicurativa professionale

La nostra agenzia immobiliare Vi offre tutto questo ed ora che potete scegliere con consapevolezza a chi rivolgerVi non esitate a contattarci senza impegno.
Grazie
Stefano Battistetti
Studio C
via Palazzo, 21 Mestre VE
tel 041975377
e-mail studio.c@tin.it
http://www.immobiliarestudioc.it

Una domanda per i proprietari che vogliono vendere casa

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Una domanda per i proprietari che vogliono vendere casa

Perchè quando ci si rivolge ad un agente immobiliare, quindi ad un professionista del settore, per chiedere una valutazione del proprio immobile, quando questi espone quello che secondo lui è il più giusto e corretto valore di mercato dell’ immobile, molto spesso gli si risponde con frasi del tipo: ” ..non intendo mica svendere”, “.. ma non ho fretta” oppure ” … non ho mica bisogno di vendere” ?
Attendiamo le Vostre opinioni in merito, Grazie

Certificazione energetica anche per gli affitti.

Una novita’ colpisce  gli immobili. Anche chi intende affittare, o rinnovare un contratto di affitto e’ obbligato  a produrre la certificazione energetica.

Le sanzioni a carico dei proprietari che non ottemperano a quest’ obbligo  sono molto pesanti.

Diteci qual’ e’ la Vostra opinione in merito